以前からマイホームが欲しく、いろいろな物件を内見していたところようやく自分の理想にあった
新築一戸建て物件に出会うことができました。
是非、この家に住みたいと思い！！話を進めようと思ったところ・・・
物件を紹介してくださった、不動産屋さんから
「こちらの物件は目の前の道路が公道ではなく、”但し書き道路”に該当します。
ただ、既に近隣の方との使用承諾も取得しておりますので、通常の道路としてご利用いただけます」
っとの説明がありました。
但し書き道路っていうのは何なの？？
気にしないでと言われたのですが、将来的に何かトラブルなどは心配しなくてもよいのでしょうか？
但し書き道路とは・・・
確かに、いきなり不動産屋に”但し書き道路”などと説明をされてもわからないですよね
但し書き道路は、43条2項2号道路と呼ばれ、一見すると通常の道（公道・私道）の様に見えるし
道として利用はしているのですが、建築基準法上では「道として認識がされていない」ものを指しています
建築基準法で、原則として建物の建築するときは、”道”（４ｍ以上の道幅）に土地が2m以上接していないといけません。
ただ、実際に建築基準法の道に接していない土地やなどは多く接道していないからと言って
絶対建築はできないとしてしまうと
円滑な土地の利用が難しくなってしまい、場所によっては町が虫食いのように空き地が目立ってしまうなどの可能性もあります
そこで、建築基準法の道には該当しないのですが、建築審査会が特別に許可を出した場所に関しては、例外的に建築がすることができるようにしているのです！
つまり！
「本来は、建築させることはできません！”但し”この場所は●●●だから建築して良いですよ」
っと言った意味合いで、建築審査会が道として認めてくれた場所っというのが
但し書き道路です
聞いただけでは、最初意味がわかりませんが、字のまんまの意味なんです・・・
但し書き道路の物件は購入しても大丈夫なの？
通常、建築基準法上の”道”に接していない（接道していない）土地の売買に関しては慎重にならなければなりません
接道義務を満たしていないと、建物が建築できませんのでどんなに広い土地であろうとも
建物の建築できない土地では不動産評価額が大幅に下がってしまい、大きな不利益を得る可能性もあります。
そのため、建築審査会も色々なケースに対して但し書き道路認めております。但し書き道路として
認められれば、もちろん建築も可能となってきますので
通常の公道や私道に面している道と大きく差は無いのです。
現時点では但し書き道路として認められてても何十年先の未来で認められる保証はありませんが、建築審査会としても一度但し書き道路として認めた道を、自分たちの見解だけですぐに変更をしたり
次回は認めなかったりする可能性は低いと考えられます。
物件を紹介してくれた不動産業者の方も、このような事情などを鑑みて
「但し書き道路ですから大丈夫です」っと説明したのだと思います。
但し書き道路として認められたからと言って油断しないで
但し書き道路の場合、気を付けなければいけないことは、再建築だけではありません。
銀行によっては、但し書き道路の場合、通常の土地より評価額を低く設定をしている銀行などもあります。
仮に、現在検討をしている物件とは別の物件で事前審査が通っていたとしても但し書き道路の場合、前回の回答より、借入可能額が減額されてしまうこともあります。
融資額が足りなければ自己資金で賄う必要があったり既に契約をしていた場合、ローン解約になってしまい手続きの時間がまるまる無駄になってしまう！なんて事あります
また、但し書き道路部分の所有者があまりにも多い場合は気を付けましょう。
再建築をする際に、原則として但し書き道路部分を所有をしている全員の同意が必要となります。
４・５人くらいであれば同意書をもらうのも、さほど手間ではないのですがこれが10人・15人となってくるとなかなか骨が折れる作業です・・・
まとめ
今回のご質問のケースであれば、但し書き道路であったとしてもあまり神経質になりすぎず、ご自身が欲しいと思えたお家であれば前向きに検討していただいて特段問題はありません。
新築物件の場合、既に但し書き道路として建築の許可が下りたっという実績があるわけですし、近隣の方もそれに協力をして同意書にサインをしていただけたっという事がわかります。
但し書き道路として認められた実績のない、中古物件や土地の売買ですと将来的に
同意書の取得はできそうなのか？
建築審査会の許可は下りそうなのか？など確認が必要ですが新築の建売物件でしたら、基本的には上記のような項目は既にクリアしていることになりますので、お取引していただいて良いかと思います。
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