不動産を購入する際、通常皆さんは売主から目的の不動産を購入するものだと考えますよね。
その考えはモチロン正しいですし、売買である以上必ず売主と買主の関係になるのは
当たり前の話です。
では、なぜ今回わたしがこんな当たり前の話をしているかと言いますと、不動産取引の中には
アナタが取引をしようとしている売主が実は売主の皮を被った、”転売業者”の場合も少なく
ありません。
今回は、転売業者に騙されず上手に不動産を購入するために、”新中間省略登記”について
解説をいたします。
※新中間省略登記と三為契約（第三者の為に行う契約）は、本来違う意味になりますが
不動産取引の実務上では、同義語のように扱われています。
中間省略登記とは
通常の不動産取引では、以下のような手順が踏まれます。
- 売主Aが不動産を業者B（中間者）に売却し、業者Bが登記される。
- 業者Bが不動産を最終的な買主Cに売却し、買主Cが登記される。
しかし、中間省略登記では、以下のように手順が簡略化されます。
- 売主Aから買主Cへ直接所有権移転登記をし、買主Cが登記される。
このように本来、A→B→Cへと順番に所有権を移転し登記しなければならない手続きを
A→Cっといった手続きに省略することを、新中間省略登記と言います。
従来は、「中間省略登記」と呼ばれていましたが、平成17年の新法改正により中間省略登記が違法となりました。
しかし中間省略登記をしたい業者が合法的に考えたので、民法の”第三者の為に行う契約（三為契約）”を利用した新たな中間省略登記、それが「新中間省略登記」なのです。
つまり不動産取引における三為契約は新中間省略登記をするための前段階手続きとなっており
「三為契約をする ＝ 新中間省略登記」をすることになるので、今では同義語のように
不動産業界で扱われているのです
中間省略登記をする目的
ではなぜ、不動産業者は中間省略登記（新中間省略登記）をしたいと考えるのでしょうか？
不動産の転売自体に違法性もないので、通常通り売主Aから業者Bが売買取引をしたのち
買主Cへ売却をすればよいのではないかと感じられるかと思います。
売主Aさんが所有する不動産を直接買主Cさんに売却し登記を移転した場合、中間者Bさんを介さずに直接Cさんに所有権が移転されるため、手続きが簡略化され登記費用も1回分で済みます。
本来の手続きである、A → B → Cの順で登記をすると所有権が２度登記を行う必要がありますので
それだけ、手間もかかりますし一度でも登記をするれば、業者Bには登録免許税・不動産取得税っといった税金が発生します。
業者として少しでも利益を増やすために、税金などの費用発生を抑える目的があります。
また、新中間省略登記は決済手続きなどすべて同日に行うのが一般的のため、業者Bっとして
Cから支払われたお金でAに支払いをすることができ、資金調達ををする必要がないのも
中間業者として大きなメリットとなっています。
さらに通常、業者Bが買主Aと売主Cの契約をを仲介する、いわゆる仲介業者として売買契約を成立させる場合は、宅建業法で報酬額の上限が定められてしまいます。
仮に5,000万円（税抜き）の不動産仲介取引を行った場合、業者Bの報酬額はA・B双方から
「売買価格の3％＋６万円」仲介手数料を受け取り、312万円が最大報酬額となります。
しかし買主業者Aから4,500万円で物件を購入し、Cへ5,500万円で売ることができれば
業者Bは1,000万円の利益を上げることが可能になります。
三為契約では買主のメリットはないの？
三為契約をするにあたり、買主Cにもまったメリットがないかというとそういう訳ではありません
元々の売主Aが個人の場合、売主A ー 買主Cが個人間取引をするとなると、契約後に発見されて
不動産の瑕疵などに関しては、売主に責任追及ができない「契約不適合免責」っといった特約を
付与して契約することが多くなっています。
つまり契約後の不動産に関する瑕疵は買主Cの自己責任となります。
転売業者（宅建業者）が間に入ることによって、個人間売買ではなく業者からの購入となります。
たとえ転売と言っても、売主があくまでも宅建業者で買主が個人であれば、宅地建物の取引業法40条の適用がされますので、最低2年間は業者Bは買主Cに対して契約不適合に関する責任を負うこととなります。
そのため買主Cは、売主Aから直接購入をする個人間売買と比べ、購入後のトラブルを回避しやすくなり
安心て契約をすることができると言えます。
まとめ
ご自身が住む居住用である場合、物件の立地や広さなどの条件・価格設定など納得いくものであれば、たとえ三為契約による新中間省略登記だからと言って心配せずご購入いただいてよいかと思います。
この場合は三為契約などあまり気にせず、ご自身様が良いと思えるお家に出会えたことを素直に喜んでください。
注意しなければいけないのは投資用の物件です。特に都内ではワンルーム投資の際に三為契約が用いられることが多く、転売業者も一社とは限らず複数存在するっと言ったケースもあります。
転売業者が増えれば増えるほど、あなたが不動産を購入するにあたり利益を得ている人が増えますので
結果として割高で不動産を購入する羽目になりかねます。
三為契約の場合、真の売主と業者間でいくらで不動産が売買されていたのかを知ることはできません。
ただ、最後と登記手続きをする前に司法書士より、今回の契約が三為契約で新中間省略登記を利用して
登記移転をする旨は伝えられますので、ご自身が購入する物件がしっかり利益を得れるのか？割高で無いか？など、近隣物件情報などご自身で確認を、冷静に判断するようにすることでリスクを軽減することができます。
今回は、実務上でも多くみられる三為契約（新中間省略登記）についてお話をさせていただきました。
また、次回の更新をお楽しみにしてください！！
