自宅を売却する際、私たちが頼りにする不動産仲介業者。不動産を売る経験をしたことのある人は少ないので少しでも好条件でスムーズに売買契約ができるよう手助けしてくれる強い味方・・・。
本来はそうあるべきのあるべきの仲介業者ですが、中には「囲い込み」という不当な手法を使い
顧客の利益を阻害する仲介業者も一部存在します。囲い込みをされると物件情報が適正に市場へ公開されず、売却依頼を出した不動産業者の自社内でしか販売活動がされません。
物件情報が限定的にしか流通しないことにより、売却まで時間が余計にかかりますし売主は物件の適正価格での売却チャンスを逃すことになります。低い金額でしか取引ができなかったり売却までに時間が掛かればリスクを負うのは仲介業者ではなく売主のあなた自身です
囲い込みとは
囲い込みとは不動産業者がお客様から預かった物件を自社だけで独占的に販売することです。独占的に販売することで不動産業者の収入源である「仲介手数料」を2倍にすることが目的です。
本来であれば、お客様から売却仲介を依頼された不動産会社は、不動産データベース指定流通機構「レインズ」に物件情報を登録する義務があります。（一般媒介契約は除く）
不動産業界全体で情報共有することで、できるだけ早く買主が見つかるよう努めなければならないのです。
故意に情報登録をしない事、また独占することは法律で禁じられているため、専任・専属専任媒介契約をする際には「決められた期間内に」「物件情報をレインズへ登録する事」が義務付けられています。
なぜ囲い込みをするの？
不動産業者が囲い込みをする理由は先ほど記載した通り『仲介手数料を2倍』にするためです！
なぜ手数料が2倍になるのかと言いますと・・・・
普通にあなたが自宅を売ろうと思ったとき不動産業者に売却を依頼します。
依頼された不動産業者は自社でも買い手を探しますが、他の不動産業者もあなたの自宅を買いたいと思っているお客様を紹介することができます。
囲い込みとは他の不動産業者が紹介してくれるお客様を全部断ることです！
なぜ断るのか？
それは手数料を2倍にするためです。
売却を依頼された不動産業者は売主から売却価格の3％＋6万円＋消費税を請求できます。
もし買主を自社で見つけつ事が出来れば、同じように買主からも売却価格の3％＋6万円＋消費税を請求できます。
買主を自社で見つけることで手数料が2倍になります。
例えば、5,000万円の物件の売買仲介をした時の手数料は171万円6千円（税込み）これが2倍の343万2千円（税込み）となるので、囲い込みをして売り上げをUPさせようという業者がいます。
この手数料のために囲い込みをして、他の不動産業者が紹介してくるお客様を全部断るのです。
囲い込みがなぜ問題なのか
囲い込みの最大の問題点は、売却機会の損失です。適正な市場価格での取引が阻害され、結果として売主が不利益を被ることになります。また、物件の魅力が十分に市場に伝わらないため、売却までの時間が不必要に長引くこともあります。
売却が長引くことに対してのリスクを背負うのはあくまでも売主であり、仲介業者はほぼノーリスクで
手数料を２倍にすることが可能となります
囲い込みをされないための対処方法
- **複数の不動産会社に査定を依頼する：**複数の意見を聞くことで、一社だけに依存するリスクを減らします。
- **専任媒介契約の慎重な検討：**専任媒介契約では、一定期間、一社に売却活動を委ねます。この契約を結ぶ際は、業者の実績や評判をよく調べることが重要です。
- **物件情報の公開状況を確認する：**契約した不動産会社に、物件がどのように公開されているか定期的に報告を求めましょう。
囲い込みを行う不動産業者や営業マンは、しばしば特定の特徴を持っています。その手の業者や営業マンを見分けるために、注意すべきポイントをいくつか挙げます。
まず、物件情報の公開に消極的な態度を取る業者は要注意です。例えば、「市場に出すと価値が下がるから」といった理由をつけて、物件情報の公開をためらうケースです。このような言い分は、囲い込みを行って自社または特定の取引先だけで利益を得ようとする意図がある場合があります。
次に、物件の価格設定について透明性がなく、売主に対して不十分な説明しかしない業者も危険信号です。例として、「他の業者より高く売れる」といった具体的な根拠がないのに極端に高い価格を提示する場合、それは囲い込みのための誘い文句である可能性があります。
さらに、売主とのコミュニケーションを避けるような行動も警戒すべきです。物件の進捗状況についての報告が不定期であったり、売主からの問い合わせに対して回答が曖昧である場合、その業者は囲い込みをしているかもしれません。特に、売却活動が進んでいるかのような虚偽の報告をする業者は、売主を欺く意図があると見なすべきです。
これらの特徴を持つ不動産業者や営業マンに対しては、十分に警戒し、可能であれば他の業者の意見も聞くことが重要です。囲い込みを避け、自身の物件を適正価格で売却するためには、業者選びに慎重を期する必要があります。
良い不動産営業の見分け方
良い不動産業者を見分けるにはいくつかのポイントがあります。まず、透明性が非常に重要です。業者が手数料や売却プロセスについて明確に説明してくれるかどうかを見極めましょう。次に、コミュニケーション能力も大切です。質問に対する返答が迅速かつ丁寧であること、そして定期的に情報提供があるかどうかが良い指標になります。また、市場知識が豊富であることも良い不動産業者の特徴です。地域の市場動向や価格について詳しく説明できる業者は信頼できるでしょう。最後に、過去の実績も参考になります。成功した売却事例を提示できる業者は、その能力を証明していると言えます。これらのポイントを基に業者を選ぶことで、信頼できる不動産業者との取引が期待できます。
まとめ
自宅を売却する際は、不動産仲介業者選びに細心の注意を払いましょう。囲い込みに遭わないためには、情報の透明性を求め、複数の意見を聞くことが重要です。また、良い不動産営業を見極めることで、安心して売却活動を進めることができます。自宅売却は一生に一度の大きな取引かもしれません。後悔しないためにも、不動産仲介業者選びには十分な時間をかけ、慎重に行いましょう。
