一度は、夢見る家賃収入による豊かな生活。自分の好きなことをに対し時間とお金をより自由に活用すできればと思い始めようと決めたアパート投資。
多少、収入が目減りしても安定した収益と時間の自由を求めて、サブリース契約に魅力を感じるオーナーは少なくありません。家賃保証をうたい文句に不動産業者が提供する30年一括借り上げの甘美な提案は、多くの人にとって安泰な将来を約束するように見えます・・・
しかし、実際にはこのサブリース契約がオーナーを転落の道に導くケースが後を絶たないのです。
自分だけが気づけたチャンスのエリア！！という思い込み
不動産業者からは家賃に対し
『4年目以降は家賃を2年ごとに原則３％上げさせていただく予定です！
なぜなら、今回アパートの建築を検討している土地は非常に立地も良く、今後さらなる需要の拡大が見込めます。そのため十分家賃の値上げも可能かと考えております。
相場が上がれは、家賃収入だけでなく将来的に売却をした際にも大きな利益を得ることができます！
モチロン安い買い物ではございませんが、将来的な重要の上昇が見込めない立地の物件より、将来性の高い土地・アパートに投資をすることが重要です！』
こんなことを営業から言われ、このエリアなら将来安心だと思いアパートの購入・建築をしサブリース契約を結ぼうとしていませんか？
他の人がまだ気づいていない最近人気のエリアを自分だけが気づいたと勘違いし
不動産屋の言われるがまま契約をするのは非常に危険です。
仮に周辺の相場が上昇傾向にあるからと言って、家賃がもずっと上昇をするとは限りません。契約初期は家賃保証の下、毎月安定した収益が見込めますが市場環境の変化や物件の老朽化に伴い、家賃相場が下落したり、地域自体は継続して人気だけど近隣にライバルになる物件が多数できてしまい入居募集が困難になるなど環境の変化によって、オーナーは家賃収入の減少に直面しローン返済が困難になることさえあります。ここで問題なのは多くのサブリース契約が市場環境の変化に対応できる柔軟性を持たず、契約更新時に不動産業者から一方的な家賃下げを迫られることがある点です。
サブリース契約の裏側: 家賃上昇の幻想と隠されたリスク
先ほど「環境の変化でオーナーは家賃集の減少に直面する・・・」っと記載いたしましたが、中には
『いやいやサブリースなんだから家賃保証があるわけだし、そもそも環境の変化が起きたとしてもしっかりと家賃収入が得れるのがサブリース契約をする目的なんだから心配する必要ないでしょ！』
そう感じた方は要注意です。これからサブリース契約をしようと検討しているいるのではあれば
一度、立ち止まって冷静になってください！
仮に不動産業者が今後値上げをしていくっと話をしたところで、それはあくまでも「計画や予定」であって確定事項ではありません。計画通りの需要や家賃上昇が起きなければ当然、オーナーに入ってくる家賃保証も増えたりすることはありません。
更に深刻なのは、入居者が集まらず空室が増えると、不動産業者自身が契約解除を申し立ててくるケースです。サブリース契約は、表面上はオーナーを保護しているように見えますが、実際には多くの条件が不動産業者に有利に作られています。契約解除された場合、突如として自らの物件の管理を迫られるオーナーは、管理のノウハウがないために大きな負担を感じることとなります。
オーナーを追い詰める悪魔の契約
最悪のシナリオとして、オーナーが解約に納得できずに交渉を試みると不動産業者からは更なる家賃の値下げを要求されることがあります。サブリース契約は初期には安定収益をもたらしますが、長期的な視野で見ると、オーナーにとって不利な条件が露呈します。これは契約の細かな条項を理解せずにサインしてしまうことが原因で多くのオーナーが後悔することとなります。
日本の賃貸契約は借地借家法っとい法律により立場的に強い貸主が借主に対し不利な契約を求めたり
家賃の増額・退去言い渡すなど一方的に行えないよう借主を守ることを目的として施工された法律です。
サブリース契約では貸主が個人。借主が業者となります。
本来、知識面や金銭面的で個人より強い立場にあるはずの不動産業者が、借地借家法を逆手に取り
借主の立場を利用して、有利に貸主との交渉お進めていくことができる契約なのです。
弱い立場の人間を守るために作った法律を、強い立場の不動産業者が利用し個人を一方的に追い詰めることができる点から、サブリース契約は『悪魔の契約とも言われています』
サブリース契約の裏側
サブリース契約の最大の落とし穴は、その透明性の欠如にあります。不動産業者は契約の際、家賃保証のメリットを強調しますが、市場環境の変化や契約解除の可能性、管理の難しさについてはあまり語られません。契約にサインする前に、契約書のすべての条項を理解し、可能であれば法律の専門家に相談することが重要です。
賃貸経営を考えるオーナーへのアドバイス
賃貸経営を考える際は、短期的な利益だけでなく、長期的なリスクも考慮に入れるべきです。サブリース契約は一見魅力的に見えますが、その裏には多くの落とし穴があります。自ら管理する自信がない場合でも、サブリース契約の代わりに、信頼できる不動産管理会社と個別の管理契約を結ぶことを検討してください。また、物件の選定から契約の締結まで、不動産の専門家や法律の専門家の助言を積極的に求めることが、後悔しない賃貸経営の第一歩となります。
サブリース契約は一筋縄ではいかない複雑な契約です。オーナー自身が知識を持ち、専門家と共に慎重に進めることが、賢明な賃貸経営への鍵となります。
