お子様ご夫妻の近くに、お住まいになりたいっというお客様より住み替えのご相談をいただき
マンションをご紹介したところ、気に入っていただき無事にご購入をしていただきました
既に所有をされている、ご自宅の売却をお任せいただき少しでもお客様のご自宅を
高く売却できるよう、意気込んでいたところ売主様より・・・
「以前、付きまとい行為に悩まされており、警察にも相談をしたのですが、今回買い替えを
検討したのも付きまとい行為から逃れたいっという理由もある」っと
突如初めて聞く、住み替えの理由がカミングアウトされたのです
ストーカーをしていたい男性は、売主様とも面識にのある方ですが、徐々に売主様に対して付きまとい行為を始め、現在のマンション自宅前まで押しかけてくるようになり困った売主さんとしても、警察へ相談をされたそうです
警察へ相談したところ、親身に対応をしていただきそれ以降は、自宅へ押し寄せてくるような
付きまとい行為もなくなったのことです
今回のケースのような場合、売却をする際に買主への告知義務はあるのでしょうか？
不動産の告知事項とは
告知内容の大前提の考え方としては「新たに不動産を購入する方が、購入を検討する上で判断に影響を及ぼすような内容に関しては事前に購入者へ対して告知をする」っと考えられています
告知義務違反や買主様とのトラブルになると、宅建業のみならず売主様に迷惑が掛かってしまいす
仲介（媒介）をする宅建業者は、取引が安全且つ円滑に進められるよう業務を行う必要がありますが
今回、売却を依頼していただいている売主様の利益も守る必要があります
トラブルを避けるだけでしたら、過去にあった事をなどを事前に細かく記載をしておく必要がありますが注意事項など過度に記載をしてしまうと販売価格に影響が出ます
売る側も売却価格が下がるような情報は極力伏せておきたいと考えるのが一般的な心理です
宅建業者として、契約後トラブルの無いよう安全を配慮しながら且つお客様の利益も守るために
告知義務に該当をするのか！
新たな買主様へ迷惑が掛かる恐れなどは極端に低いと考え告知義務から外すのか！
冷静かつ慎重の判断がもとめられます
不動産取引において告知を行う４つの瑕疵
宅建業者が売主となる場合や媒介として取引を行う際など、買主に対して告知内容を記載する義務が
宅建業法47条で規定されております
告知が必要とされている瑕疵に関しては大きく４つに分類がされており
「物理的瑕疵」・「環境的瑕疵」・「心理的瑕疵」・「法的瑕疵」があります
心理的瑕疵
心理的瑕疵は、借主、買主に精神的な抵抗を感じる恐れのある事柄をします。
この心理的瑕疵にあたる内容がいわゆるメディアで特集されることの多いものです。過去にその物件で殺人事件や自殺、孤独死・・・と言った恐怖心を与える出来事があったパターン
ただこれは、何が心理的瑕疵あたるかの明確な規定あいまいで、不動産取引においても非常に取り扱いづらい瑕疵であるといえます。
とはいえ、説明を怠ったら購入者に迷惑をかけますし、後々訴えられて自分自身も苦労することになるので、必ず調査をし説明を行いましょう。
環境的瑕疵
環境的瑕疵は、物件の周辺環境が不快感や嫌悪感を与えるような状況にある事柄を指します。
・宗教団体や指定暴力団などの事務所や集会業が存在する
・ごみ処理場や動物園のような匂いが気になる
・お墓や火葬場などに関連する施設があった
・境界に関して隣人ともめている、もめたことがあった
などが該当します。
また、環境的瑕疵は時に恐怖心を覚えさせることもあり、心理的瑕疵に含まれるケースもあります。
特に売買では、最新の注意を払ってこれらの説明をしなければなりません。
上記のようなものがある、過去にあった土地というのは嫌悪感を持つっ人や不利益さを感じる人もいますよね。買ってから事実を知ることになれば、不満に感じる人も多いでしょう。
物理的瑕疵
物理的瑕疵は、物件そのものに物理的な不具合や血管がある事柄を指します。
・雨漏りがする
・シロアリが出る
・耐震強度が不足している
・ごみが地中に埋められている
・地下室や浄化槽が埋められている、もしくはその可能性が高い
等が該当します。
物理的瑕疵は比較的判断がしやすい瑕疵にはなりますが、実際にあったとしても、売主が気づいていないっとケースもあります。
物件の引き渡し後に発覚をした場合は、物理的瑕疵を売主が知っていたかなどが争点になり争われますが、知らなかった！知る由がなかった！っという事を証明するのも非常に難しいです
後のトラブルを避けるための方法として、インスペクションと呼ばれる専門家による家の健康診断のようなものをしておくのが良いと思います
法的瑕疵
法的瑕疵は、「建築基準法」「都市計画法」「消防法」の法律のいずれかに対して違反があり、使用制限がかかった状態を指します。
家を建てる時のサイズの指標である容積率や建蔽率は適切か、防災扉や消火器がしっかり設置されているか、所有者さんによっては増築をしても登記をせずに未登記のままっという事も多々あります。
確認不足で国からお咎めを受けることの内容にしましょう
申請しなおすだけなどの、書類手続きだけで済むようでしたらまだ良いのですが
容積率オーパーや未登記などあると、融資をしてっくれる金融機関も少なくなってしまうので
決済日近くになってから、引き渡しができないとなるとやはりこれもトラブルにつながります。
国土交通省によるガイドラインの作成
国土交通省から発表されているガイドラインでは死に関する告知しか記載がされておりませんが
上記の内容に関する告知内容があれば、売主・媒介業者は事前に買主に対して告知をするひつようがあります
死に関する告知はガイドラインに沿って考えれば概ね告知をするべきかどうかの判断をすることができます
死に関する以外の告知というのは境界線が若干あいまいになっており、宅建業者でも該当するかどうかの判断は難しいです
本来であれば、少しでも懸念に感じるのであれば宅建業者としては告知内容として事前に買主へ告知をしたいですし、重要事項説明書や現況報告書に記載をしたいところです
ただ個人が売主になる場合、なんでもかんでも告知内容としてしまうと売主側の心証が悪くなってしまいます
われわれ宅建業者は少しでも懸念を感じることがあれば、重要事項説明書へ記載をしたいところですが
告知があるとなれば不動産の売却価格が下がってしまうため、告知内容に該当をするのか過去の事例を調べながら、告知すべき事項か決定をしております
まとめ
今回のケースの場合ですと、死に関わることでは無いので国土交通省が発表する死に関するガイドラインには該当しないことがわかります
ただし、死に関する事でないから必ずしも心理的瑕疵に該当しないとは言いかねてしまいます
告知義務の本来の意図としては、買主が購入の意思を決定するにあたりその決定の要素を左右するっものであれば、告知内容として告知することが求められています。
この購入の意思を決定するに該当する要素っというのがあいまいで難しいところです
物件の所有者や居住者が変更になったかどうかは、はたからみると判断をするのが難しいです
そのため、以前家の前まで来たストーカーが全所有者がそのまま居住中だと勘違いをしてまた家に来る可能性もゼロではありませんので、そのような危険性がある家を購入するかどうかは、物件購入を決断する上で大きな要素と言えるかもしれません。
ただ、何をもって購入の要素とするかは、人それぞれ価値観が違います
基準が難しいその要素の部分の一つとして”死に関する告知事項のガイドライン”が作成されている訳ですし、些細なことでも告知事項にすることは不動産の流動性を下げることにもつながってしまいます。
今回のケースのような場合ですと、あくまでも問題点というのは人と人の間で起こった、人間関係によるトラブルになりますし、物件自体に何か落ち度のようなものがあるわけではありません。
そのため、個人的な見解としては告知事項に該当する必要はないと私なら判断をします。
重要事項説明書にも特に記載をする必要はないでしょう。
ただ、申し伝え事項のようなこととして、新たな買主さんには転居理由として伝えておいてあげると
後々のトラブル防ぐための保険にしておくのも良い手法ですので、良ければ参考にしてみてください。
コメント