以前、お客様より・・・・
購入を検討したい中古の戸建て物件を見つけたのですが、場所が市街化調整区域に該当します。
家自体は気に入っているので、是非、住みたいのですが、市街化調整区域の物件を購入して
将来的には大丈夫なのでしょうか？
インターネットでは、市街化調整区域の物件は建て替えができないので、仮に家事などで
物件がなくなってしまった場合、再建築などもできないので購入をしないほうが良いといった
意見もありました・・・・。
このような市街調整区域に建築された築20年ほど中古物件の購入にあたっての相談がありました。
市街化調整区域とは
大きく土地には、市街化区域と市街化調整区域というのが存在します。
市街化区域 → 既に居住用のエリアになっているorおおむね10以内に市街化を進める地域。
市街化調整区域 → 市街化するつもりはなく原則建物の建てたくない地域
市街化区域・市街化調整区域は何のため？
そもそもなんで、家を建築できない場所なんて設けているの？
どこにでも土地は、所有者のものなんだから自由に家を建ててもいいじゃないか！！
そんなふうに感じられる方もおいらっしゃると思います。ただ、これには国や都道府県などのちゃんとした意図があるのです。
日本全国にバラバラに人が住んでしまうと、電気・ガス・水道などのインフラを整備するのに、莫大な時間やコストがかかってしまいます。
住民を管理する側からすると、みんながバラバラに住んでいたり、あまり山奥などに住まれてしまうと何かと大変です。
そのため、住民にはある程度固まって住んでもらった方が管理・把握もしやすいのです。
もちろん自然や農地の保護といった側面もありますが・・・・
基本的には人はバラバラで生活をするより、ある程度固まって生活をした方が便利なため
家を建築できる場所を制限することで、住民の住むエリアを限定し、管理しやすくするのが目的です。
市街化調整区域の家を購入しても大丈夫なの？
販売がされておりますので、基本的に市街化調整区域の不動産を購入をすること自体
問題はございません。
ただ、今回ケースのように自分が住む目的で不動産を購入する場合、将来的に売却も
想定した上で購入をしておくことが非常に大切ですので、市街化調整区域の不動産を取引する上で
再建築ができるのかといった点は、売却に大きく関わってきますの十分注意が必要です。
細かな考え方や慣習などは、各地域の都市計画課に確認をするのが良いのですが、
基本的に現在、既に市街化調整区域に住宅が建っているのであれば、かなりの確率で
「既存宅地」に該当することが予想されますので、建て替えもできる可能性があり
将来的な売却にあたり極端に不利になることは無いと思います。
それぞれお土地は、昭和46年に市街化区域と市街化調整区域に線引きがされました。
※地域いよっては、昭和47年に線引が行われてたりされるようです・・・・。
昭和46年以前から宅地（住居が建っている）として利用されていることが確認できれば 再建築概ね問題ありません。
謄本でいつから宅地になっているか確認をしよう。
謄本上は畑などのままだが、46年以前より家が建てられ、宅地として利用されている事が確認できれば、それでも「既存宅地」に該当します
謄本以外で確認ができる書類としては通称46証明があります
46年以前の固定資産税の評価証明で建物の税金が発生していれば・・・
「建物の税金があるってことは、そこに家が建っていたってことですよね・・・」となるので
既存宅地に該当し再建築可能になります。
安心しないです
市街化調整区域内で、既存宅地に該当したからといって必ずしも
自由に建て替えができるっといった訳ではありませんので、ご注意ください。
再建築をするのにも条件が付け加えられ、RC造や鉄骨造のたてものは建築が不可や
建築ができる建物の規模が、現在の住宅と同等程度のものまでといった条件がつく場合もございます。
また、昭和46年以後に建築がされた建物でも、その時どういった理由で建築許可が下りたのか確認をしましょう。
一度、再建築がされているからと言って必ずしも次も再建築ができるとは限りません。
以前、既存宅地が認められて建築許可が下りていれば問題はないのだが、仮に、その時の建築許可の理由が、住んでいる住人によって許可が出る場合がある（農家や分家など）
その場合は、「前回はあの人だから許可を出したけど、あなたはだめよ！」と言われてしまう危険性もあります。
まとめ
市街化調整区域は、比較的敷地も広い傾向にあり、実際に見学をすると新築・中古問わず
魅力を感じるお客様は多いです。
新築の建売や、宅建業者によるリフォームがされての再販売であれば、きちんとした説明もあるかと
思いますので、あまり神経質になる必要はないのですが、売主が個人の方の場合
後々大きなトラブル発生する可能性も十分感じられます。
しっかりと調査をしてくれたり、その地域の取引を熟知している不動産仲介業者へ依頼をし
売主様・買主様双方が気持ちよく取引を終えられるよう最善の注意をしましょう。
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