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こんにちは！サボテンです。
突然ですが、こんなことを想像してみてください。
念願のマイホームを購入して、家族みんなで新生活をスタート！
ところが、住み始めて数か月後……。
「あれ？天井にシミができている？」
よく調べてみると、なんと雨漏りが発覚！
「こんな話、購入するときには聞いていなかったのに……」
「修理代は自分たちで払わないといけないの？」
せっかく購入したマイホームで、こんなトラブルが起きたら困ってしまいますよね。
実は、こうしたときに買主を守ってくれるルールがあります。
それが、今回ご紹介する**「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」**です。
なんだか難しそうな名前ですが、内容はそれほど複雑ではありません。
今回は、現役の不動産営業マンである私が、身近な例を使いながらわかりやすく解説します！
※この記事では、主に不動産会社（宅建業者）が売主となり、一般の方が買主となる住宅売買を想定しています。個人同士の売買ではルールが異なる場合があります。また、新築住宅には別の法律による保証制度もあります。
契約不適合責任って何？簡単に説明します！
難しい言葉を使わずに説明すると、
「契約で約束した内容と違うものを引き渡した場合、売主が一定の責任を負うルール」
ということです。
例えば、中古住宅を購入するときに、
「この家は雨漏りしていませんよ」
と説明を受けていたとします。
ところが、引っ越してから雨漏りが見つかったらどうでしょうか？
「聞いていた話と違う！」
と思いますよね。
このように、契約した内容と実際の建物の状態が違っていた場合、売主に修理などを求められる可能性があります。
ただし、古い家の傷や劣化がすべて対象になるわけではありません。
大切なのは、契約でどのような状態の家を購入することになっていたかという点です。
ちなみに、以前は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という制度がありました。
2020年4月の民法改正で、現在の契約不適合責任という仕組みに変わっています。
どんなトラブルが対象になるの？
契約不適合責任が問題になるケースを、身近な例で見てみましょう。
① 雨漏りやシロアリなど、建物の不具合
例えば、
「雨漏りはありません」と説明されていたのに、購入後に雨漏りが見つかった。
「シロアリ被害はない」と聞いていたのに、床下に被害があった。
こうしたケースです。
ただし、不具合が見つかったからといって、必ず売主に修理してもらえるわけではありません。
契約書や物件状況報告書に何が書かれていたのかが重要になります。
② 土地の広さが聞いていた内容と違う
例えば、100㎡の土地を購入したつもりだったのに、実際には80㎡しかなかった場合です。
ただし、土地の売買には、実際の測量面積を基準にする契約と、登記簿上の面積を基準にする契約などがあります。
面積が違っただけで、必ず返金してもらえるとは限りません。
③ 土地や建物の権利に問題がある
例えば、購入した土地に、契約では予定していなかった第三者の権利が設定されていた場合です。
少し難しい話ですが、要するに「購入するはずだった権利を、約束どおり受け取れない」ということです。
このように、契約不適合責任は建物の傷や故障だけの話ではありません。
不具合が見つかったら、買主は何ができるの？
契約不適合があった場合、買主には主に4つの権利があります。
難しい言葉が並びますが、ひとつずつ見ていきましょう！
① 追完請求（きちんと直してもらう）
例えば、購入した家で雨漏りが見つかった場合。
契約内容に合う状態にするため、売主に修理を求めることができます。
これが「追完請求」です。
簡単にいえば、**「約束した状態にしてください！」**ということですね。
② 代金減額請求（購入代金を減らしてもらう）
修理をお願いしたのに、売主が対応してくれない。
そんな場合には、条件を満たせば購入代金の減額を求められます。
原則として、まず修理などを求める必要がありますが、例外もあります。
③ 損害賠償請求（損害を補償してもらう）
不具合が原因で、余計な出費が発生してしまうこともあります。
例えば、修理のために仮住まいが必要になった場合です。
こうした損害について、法律上の条件を満たせば賠償を求められる可能性があります。
ただし、すべての費用を必ず請求できるわけではありません。
④ 契約解除（契約を解消する）
不具合が重大で、修理などでも解決できない場合には、契約解除が認められる可能性もあります。
ただし、軽微な不具合では解除できない場合があり、法律で決められた条件を満たす必要があります。
「不具合があれば、必ず契約を白紙に戻せる」というわけではないので注意してください。
契約不適合責任はいつまで？「2年」と「1年」に注意！
ここは、今回の記事で特に覚えていただきたいポイントです。
不動産会社が売主で、一般の方が買主になる場合、契約不適合責任には買主を守るための特別なルールがあります。
宅建業法では、建物の種類や品質に関する不適合について、「引渡しから2年以上の通知期間」とする特約は認められています。
一方、民法の原則では、買主が種類や品質の不適合を知ってから1年以内に売主へ通知する必要があります。
つまり、契約内容によって確認すべき期間が変わるということです。
そして、もうひとつ大切なことがあります。
通知期間と、裁判などで請求できる期間は同じではありません。
「2年間なら、いつでも何でも請求できる」という意味ではないんですね。
そのため、もし不具合を発見したら、後回しにせず、すぐに売主や仲介会社へ相談しましょう。
写真を撮っておくことや、連絡した内容をメールなどで残しておくことも大切です。
「契約不適合責任は負いません」と書かれていたら？
中古住宅の契約書では、「免責（めんせき）」という言葉を見かけることがあります。
これは、簡単にいえば「責任を負わない」という意味です。
ただし、ここで注意してほしいことがあります。
不動産会社が売主で、一般の方が買主の場合、契約不適合責任をすべて免除するような特約は、原則として認められません。
宅建業法によって、買主に不利な特約が制限されているためです。
一方、個人が売主となる中古住宅の売買では、責任の範囲を契約で調整することがあります。
ただし、その場合でも売主が知りながら告げなかった事実などについては、免責できないことがあります。
契約書に「免責」と書かれていたからといって、すべて諦める必要があるわけではありません。
わからないことがあれば、契約する前に不動産会社へ確認しましょう。
こんなトラブルには気をつけて！よくある5つのケース
ここからは、不動産売買で起こり得るトラブルを5つご紹介します。
※以下は理解しやすいように作成した想定事例です。実際の請求の可否は、契約内容や個別の事情によって異なります。
① 購入後、初めての梅雨に雨漏りが発覚！
購入時には雨漏りがないと聞いていたのに、梅雨になったら天井から水が……。
こうした場合、契約内容によっては売主に修理を求められる可能性があります。
② リフォーム中にシロアリ被害を発見！
中古住宅を購入し、リフォームのために床を開けたところ、シロアリ被害が見つかりました。
売主が知らなかった不具合でも、契約内容に適合していなければ責任が生じる場合があります。
③ 購入した土地が思っていたより狭かった！
土地を購入したあと、測量してみたら面積が違っていたケースです。
面積の取り決めによって結論が変わるため、契約書の確認が重要になります。
④ 引っ越した直後に給湯器が故障！
新生活が始まったばかりなのに、お湯が出ない！
想像するだけでも困りますよね。
設備の故障については、設備表や契約内容、故障の原因などを確認する必要があります。
⑤ 建て替えできると思っていたのに……
古い家を購入して、将来は建て替えるつもりだったのに、実際には再建築ができない土地だった。
こうした場合も、契約時の説明や合意内容によっては契約不適合が問題になることがあります。
マイホーム購入で失敗しないためにできること
ここまで読むと、
「家を買うのって、なんだか怖い……」
と思ってしまうかもしれません。
でも、必要以上に心配することはありません。
購入前に少し気をつけるだけでも、防げるトラブルはあります。
私が特におすすめしたいのは、次の3つです。
① 契約書や物件状況報告書をしっかり確認する
わからない言葉があれば、遠慮せず担当者に質問してください。
特に「雨漏り」「シロアリ」「設備の故障」「免責」の項目は要チェックです。
② 気になる部分は購入前に確認する
壁のシミ、床の傾き、水回りの状態など、気になる部分はそのままにしないこと。
必要に応じて、インスペクション（建物状況調査）を検討するのもおすすめです。
ただし、インスペクションですべての不具合を発見できるわけではありません。
③ 不具合を見つけたら、すぐに相談する
購入後に不具合が見つかった場合は、写真を撮り、契約書を確認して、早めに売主や仲介会社へ連絡しましょう。
勝手に修理を進める前に、状況を共有することも大切です。
家を売る側も、正直な説明が大切です！
ここまでは主に買主の立場で説明してきましたが、家を売る側にとっても契約不適合責任は重要です。
例えば、以前に雨漏りしたことがあるのに、その事実を伝えずに売却してしまったらどうでしょうか？
あとからトラブルになる可能性があります。
不動産会社が売主の場合はもちろん、個人が自宅を売却する場合でも、知っている不具合は正直に伝えることが大切です。
「古い家だから仕方ない」で済ませるのではなく、どんな状態の家を売買するのか、お互いに確認しておきましょう。
まとめ｜家を買う前に知っておくだけで安心感が違います！
今回は、契約不適合責任について解説しました。
最後に、大切なポイントを振り返りましょう。
- 契約不適合責任は、契約内容と違うものを引き渡した場合の責任
- 買主には修理・代金減額・損害賠償・契約解除という4つの権利がある
- 請求できるかどうかは、契約内容や不具合の状況によって変わる
- 売主が不動産会社の場合は、買主を守る特別なルールがある
- 不具合を発見したら、早めに相談することが大切
マイホームは、家族が長い時間を過ごす大切な場所です。
だからこそ、購入するときには「価格」や「間取り」だけでなく、万が一のトラブルに備える知識も持っておきたいですね。
難しい法律を全部覚える必要はありません。
「購入後に問題が見つかっても、契約内容によっては売主に対応を求められる」
まずは、このことだけでも覚えていただければ十分です。
これから家を購入する方も、売却を考えている方も、安心して取引できるように準備していきましょう！
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
この記事が少しでも参考になれば嬉しいです！
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