【完全解説】リースバックとは？住みながら売る仕組みのメリット・デメリットと注意点

不動産の話

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こんにちは！

老後の資金が不安、住宅ローンの返済が苦しい、でも住み慣れた家は手放したくない——そんな悩みを解決する方法として、最近よく耳にするのが**「リースバック」**です。

テレビCMなどで「なんとなく知っているけど、実際のところどうなの？」という方も多いのではないでしょうか。

リースバックの仕組みからメリット・デメリット、そして注意すべきトラブル事例まで、わかりやすく解説します。

■ リースバックとは？

リースバックとは、自宅を売却して資金を得た後も、その家に賃貸で住み続けるという不動産売却の手法です。正式には「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれ、不動産の「売却」と「賃貸」を組み合わせた仕組みです。

具体的には以下の2つの契約を同時に行います。

売買契約：自宅を売却し、代金を一括で受け取る。
賃貸借契約：売却したその家を借り、家賃を払って住み続ける。

簡単に言うと、「家を売ってまとまったお金を手に入れつつ、引っ越しせずにそのまま住み続けられる」という仕組みです。

■ リースバックのメリット

① まとまった資金をすぐに手に入れられる

自宅を売却するので、売却代金が一括で手に入ります。老後の生活資金、住宅ローンの返済、事業資金など用途は自由です。

② 引っ越し不要でそのまま住み続けられる

生活環境を変えずに資金をつくれます。住み慣れた家・地域にそのまま留まれるのは大きなメリットです。

③ 固定資産税・管理費の負担がなくなる

所有権は買主に移るため、固定資産税・都市計画税やマンションの場合の管理費・修繕積立金の負担はなくなります。

④ 住宅ローンの残債があっても利用できる

住宅ローンが残っていても、売却代金でローンを完済できる場合はリースバックを利用できます。

■ リースバックのデメリット

① 売却価格が相場より低くなる

リースバックの売却価格は、通常の売却と比べて相場の6〜8割程度になることが多いです。資金調達はできますが、得られる金額は少なくなることを理解しておく必要があります。

② 家賃が相場より高くなる場合がある

売却金額は相場より落ち、賃料は相場より高い傾向にあります。毎月の家賃負担が想定より重くなるケースがあります。

③ 所有権がなくなる

売却した時点で家の所有者ではなくなります。リフォームや改装が自由にできなくなります。

④ 将来的に退去を求められる可能性がある

賃貸借契約の種類によっては、契約期間終了後に退去を求められるリスクがあります。
または、賃貸の更新の際に賃料の増額が求められ、退去を余儀なくされるリスクもあります。

■ リースバックでよくあるトラブル事例

① 想定より売却価格が低かった

査定の時点では高い金額を提示されたが、実際の契約では大幅に下がっていたというケース。

② 家賃が高すぎて払えなくなった

毎月の家賃が生活費を圧迫し、結局退去せざるを得なくなったケース。家賃と収入・年金のバランスをしっかりシミュレーションする必要があります。
設定される家賃は月々のローン返済額と比べると高くなる傾向にあります。

③ 定期借家契約で退去を求められた

意図せず退去を求められたというトラブルも少なくありません。「定期借家契約」の場合は、希望する契約期間になっているか確認する必要があります。

④ 売却の際にも思わぬ諸費用が発生するかも

測量費用や耐震補強費用、契約にともなう事務手数料を請求してくる不動産会社がまれにあります。契約前に諸費用の内訳を必ず確認しましょう。

リースバックの主なトラブル

リースバックで特に注意しなければならないのは、リースバック後の賃貸借契約の内容です。

賃貸借契約後に、建物ので設備トラブルなどがあった際の負担に関しては、特に注意が必要です。
賃貸で住んでいる以上物件に設備トラブルがあれば貸主負担で修理交換を求めたくなるのが、借主側の心理です。

通常であれば、借主に故意過失がなければ貸主負担となります。

リースバックをメインに取り扱っている、業者が貸主になっていれば特に大きなトラブルになりにくいのですが、”個人投資家”など、リースバックに慣れていない個人が物件を購入をし貸主になっている場合はトラブルになりやすいです。

仲介業者としては、通常通り貸主負担の説明をすれば良いのですが、営業としてはなかなか貸主へ伝えにくいのが本音です。

直ぐに貸主負担であることを理解してくれる、貸主であれば良いのですが、購入したばかりの物件に対して修理・交換費用などを出したがらない個人投資家は非常に多いです。

そのため、売却の際にきちんと物件の設備などに関してはトラブルがあった際に説明をきちんとしておく必要がありますし、場合によっては”残置物”としての取り扱いにしておくのが良いかと思います。

キッチンや給湯器のトラブルくらいならまだ良いのですが、万が一雨漏りでも発生すると、営業としては頭が痛いです（笑）

■ リバースモーゲージとの違い

よく混同されるリバースモーゲージとの違いも整理しておきます。

リースバックは家を「売却」して資金を得る方法で、所有権は移転します。一方リバースモーゲージは家を「担保」に金融機関からお金を借りる方法で、所有権は手元に残ります。

どちらが向いているかは状況によって異なりますが、所有権にこだわる方はリバースモーゲージの方が合っている場合もあります。

■ リースバックを選ぶ前に確認したいチェックリスト

契約前に以下の点を必ず確認してください。

  • 売却価格は相場と比較して妥当か
  • 毎月の家賃は無理なく払い続けられるか
  • 賃貸借契約は普通借家か定期借家か
  • 契約期間と更新条件はどうなっているか
  • 買い戻し条件は設定されているか
  • 諸費用の内訳は明確か
  • 各種設備の取り扱いについて（設備なのか、残置物扱いにするのかなど）

■ こんな人にオススメ・向いていない人

オススメな人

  • まとまった老後資金が必要な方
  • 住宅ローンの返済が苦しい方
  • 引っ越しせずに資金調達したい方
  • 固定資産税や管理費の負担をなくしたい方

向いていない人

  • できるだけ高く売りたい方
  • 家をいつか子供に残したい方
  • 長期間住み続けることを最優先したい方

■ まとめ

リースバックのポイントを整理します。

  • リースバックは家を売りながら住み続けられる仕組み
  • まとまった資金調達と引っ越し不要が最大のメリット
  • 売却価格が相場より低く、家賃が高くなる点に注意
  • 定期借家契約の場合は退去リスクがある
  • 契約前に複数社の見積もりを取ることが必須
  • 売却価格や家賃だけでなく、長期的な総支払額や更新条件、買い戻し条件などを慎重に検討することが重要です。

リースバックは使い方によっては非常に有効な手段ですが、仕組みをしっかり理解した上で利用することが大切です。少しでも不安を感じたら、複数の会社に相談して比較することをおすすめします。

この記事が参考になれば嬉しいです！

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