【注意】賃貸契約の更新料、ちゃんと確認してますか？知らないと損する落とし穴とは

不動産の話

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こんにちは！

賃貸を契約するとき、家賃や敷金・礼金はしっかり確認するのに、更新料はなんとなくスルーしてしまっていませんか？

実は更新料には、知らないと後悔する落とし穴がいくつも潜んでいます。

今回は更新料に関する基礎知識から、特に注意してほしい契約パターンまでわかりやすく解説します。

■ そもそも「更新料」って何？

賃貸契約は一般的に2年間の契約期間が設定されています。その契約期間が終わったあとも同じ物件に住み続けるためには「更新手続き」が必要で、その際に発生するのが更新料です。

一般的な相場は家賃1ヶ月分で、2年に1回の支払いが多いです。

ただしこれはあくまで「一般的な話」であって、契約によって内容は大きく異なります。ここが落とし穴の始まりです。

■ 落とし穴① 更新料が1.5ヶ月分の物件がある

「更新料＝1ヶ月分」と思い込んでいる方が多いのですが、物件によっては1.5ヶ月分に設定されているケースがあります。

例えば家賃8万円の物件で更新料1.5ヶ月分なら、更新のたびに12万円の出費です。2年住むだけで家賃とは別に12万円が飛んでいきます。

契約書の重要事項説明書には必ず更新料の記載があるので、契約前にしっかり確認しましょう。

👉更新料は内見時に渡される、募集図面に記載がありますのでしっかりチェックしましょう。

■ 落とし穴② 更新が「1年ごと」の物件には特に注意

一般的には2年に1回の更新ですが、中には1年ごとに更新が発生する物件があります。

一見「それだけ？」と思うかもしれませんが、これが積み重なると大きな差になります。

2年間で比較するとこうなります👇

  • 2年更新・更新料1ヶ月分 → 2年で1ヶ月分の支払い
  • 1年更新・更新料0.5ヶ月分 → 2年で1ヶ月分の支払い
  • 1年更新・更新料0.75ヶ月分 → 2年で1.5ヶ月分の支払い

1年更新の場合、更新料は賃料の1ヶ月分ではなく、0.5ヶ月や0.75ヶ月分に設定されていることが多いです。
2年間で考えると、2年ごとの更新と大差無いように感じるかもしれませんが、そこにも意外な落とし穴がありますので、注意が必要です！！

■ 落とし穴③ 「短期解約違約金」との組み合わせが一番危険

1年更新の物件で特に注意してほしいのが、短期解約違約金との組み合わせです。

短期解約違約金とは、契約期間の途中で退去した場合にペナルティとしてかかる費用のことです。

例えばこんな契約条件の物件があるとします。

  • 契約期間：1年
  • 更新料：0.75ヶ月分
  • 短期解約違約金：1年未満の解約で家賃1〜2ヶ月分

この場合、入居してすぐに「やっぱり引っ越したい」と思っても、1年未満で退去すると違約金が発生します。

つまり事実上、1回は更新しなければ損をする仕組みになっているんです。
※正確には1年が満了したタイミングで更新せずに退去をすれば違約金は発生しないのですが
　なかなか狙った日に引き渡しをするのは、一般生活上難しいのです。

1年住む → 更新料を払う → さらに1年住む

1年未満の短期違約金の場合、更新をしたタイミングで違約金の条件は外れますが、人の心理として
更新をした後、すぐに引っ越しをしては損と感じ2年近くは住んでもらえることが多いので、かなり
家主有利の契約と言えると思います。

■ 落とし穴④ 更新のタイミングで賃料値上げを打診されることがある

更新のタイミングで、管理会社や貸主から賃料の値上げを打診されるケースがあります。

「近隣の家賃相場が上がったため」「建物の維持費が増えたため」などの理由で値上げを求められることがありますが、借主はこれを断ることができます。

ただし注意点があります。

値上げを断った場合、貸主側が「賃料増額請求」という手続きを取るケースもあります。ここで揉めてしまうと、更新時の関係が険悪になることも。

1年更新の物件は更新の機会が多い分、賃料値上げの打診を受けるリスクも2倍になるということを覚えておいてください。

もちろん賃料値上げに関しては対応する必要はなく、”供託”などの対応策が存在していますが
手続き上や精神的ハードルもあるので、実務上行われる機会は皆無です。

家主や管理会社は、賃借人に供託の選択肢があることを知っていますが、実務上利用する人が少ないのも理解したうえで、強気の交渉をする家主や管理会社も多く存在します。

■ 契約前に確認しておきたいチェックリスト

契約書にサインする前に、以下の項目を必ず確認してください。

・更新料はいくらか（1ヶ月？1.5ヶ月？）
・更新の周期は何年か（1年？2年？）
・短期解約違約金の有無と金額
・更新手数料（仲介会社への支払い）の有無
・更新時の賃料改定に関する特約の有無

これらをすべて確認した上でトータルコストを計算してから契約するのがベストです。

■ 実際にあったトラブル事例

① 更新料が思ったより高かった
「更新料1ヶ月分」と聞いていたが、契約書をよく読むと「賃料1.5ヶ月分」と記載されていた。内見時の説明が曖昧で、てっきり1ヶ月分だと思い込んでいたため、更新時に予算オーバーで慌てる事態に。

② 短期違約金と更新料のダブルパンチ
転勤が多い職種のため、入居後8ヶ月で引っ越すことになった。1年未満の退去だったため短期解約違約金が発生。さらに退去月が更新月の直前だったため、実質的に更新料と違約金の両方を支払う羽目になったケースも。

③ 更新のたびに賃料値上げを打診された
1年更新の物件に3年住んだ結果、3回の更新のたびに賃料値上げを打診された。断り続けたが関係が悪化し、次の更新で事実上の退去を促されてしまった。

■ まとめ

今回は部屋を賃貸借契約の更新料に関して、記述をさせていただきました。

皆さん部屋を借りるときは、初期費用と家賃はシビアにみるのですが更新料の項目に関しては

見落としがちになってしまうので、更新の際に自分が思っていた以上の出費がかなり生活が苦しくなってしまうこともあります

2年ごとの更新料が1.5か月分。さらに更新の際の事務手数料が0.5か月分という場合ですと
更新の際には、更新料＋更新事務手数料＋その月の家賃で約3ヶ月分の家賃がひと月で必要になりますので、家計としてはかなり大変だと思います。

このような物件の特徴としては、契約時は敷金・礼金なし！など初期費用が安い傾向があり、初期費用の安さについつい魅力を感じてしまう方も少なくないのですが、冷静な判断をするようにしましょう。

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