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こんにちは！
賃貸を退去するとき、こんな経験をしたことはありませんか？
👉 敷金が全額没収された 👉 身に覚えのない高額請求をされた 👉 「これも借主負担です」と言われて、言われるがままにサインしてしまった
実は原状回復トラブルは、賃貸のトラブルの中でも相談件数が多いテーマです。
でも正しい知識を持っていれば、不当な請求にはきちんと反論できます。
今回は現役の不動産営業マンとして、退去時に絶対知っておいてほしい原状回復の基礎知識とトラブル対処法をまとめました。
■ そもそも「原状回復」って何？
原状回復とは、賃貸物件を退去するときに「借りた時の状態に戻す」ことです。
ただし、ここで大事なのが「借りた時の状態」とは「新品の状態」ではないということ。
国土交通省のガイドラインでは、原状回復をこう定義しています。
👉「賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
つまり、普通に生活していてできた傷や汚れは借主が払わなくていいというのが原則です。
■ 借主が払わなくていい費用一覧
これを知らないと損します！以下は基本的に大家・管理会社が負担すべき費用です。
・日焼けによる壁紙・フローリングの変色 ・家具を置いたことによる床のへこみ・跡 ・冷蔵庫・テレビ裏の電気ヤケ（黒ずみ） ・画鋲・ピンの穴（下地ボードに達していないもの） ・経年劣化による設備の故障
これらはすべて「通常使用による損耗」として、借主ではなく貸主が負担するのが原則です。
ただ、あくまでも通常の使用範囲と考えられるので上記のような内容であったとしても、すべてが貸主負担となるわけではない点はご注意ください。
私は個人的にお客さんへ説明するときは、「時計やカレンダーを飾るために画鋲を利用するのは通常使用といえますが、壁に好きなだけ画鋲を刺して良いわけではないので、部屋中ポスターを貼るために画鋲を刺したり、ダーツみたいに画鋲を投げて壁に刺して遊んでたら話は別ですよ（笑）」といった表現でご案内することが多かったです。
この表現で大体皆さん、なんとなく理解してくれていたと思います。 ※通常使用の範囲に関しては、細かく規定されているわけではなく「一般常識の範囲」という感覚になってしまうので、注意が必要です。
■ 借主が払わなければいけない費用一覧
逆に、以下は借主の負担になるケースが多いです。
・タバコのヤニ汚れ・臭い ・ペットによる傷・臭い ・故意にあけた大きな穴（ドアや壁） ・結露を放置したことによるカビ・腐食 ・掃除を怠ったことによるエアコンのカビ・汚れ ・引っ越し時につけた傷
ポイントは「自分の不注意や手入れ不足が原因かどうか」です。
ペットを飼育する場合などは、契約時に「敷金償却」が設定されていることもあり、この場合は敷金は返金されません。さらに注意点として、敷金が償却されるからといって、それ以上は請求が来ないという訳でもありません。こちらの点は、また別のブログで詳しく紹介させていただきます。
■ 絶対やっておくべき！入居時の3つの対策
実はトラブルを防ぐ一番の方法は、入居前にやっておくことです。
① 部屋の状態を写真で記録する
入居した当日に、部屋の隅々まで写真を撮っておきましょう。特に以下の場所は必ず撮っておいてください。
・壁紙の傷・染み ・フローリングの傷・へこみ ・水回りのカビ・汚れ ・建具（ドア・窓）の傷
「最初からあった傷なのか、借主がつけた傷なのか」の証明に写真が決定的な証拠になります。
② 入居時チェックシートを提出する
管理会社から渡される入居時チェックシートには、気になる箇所を漏れなく記入して必ず提出しましょう。記入せずに入居すると、退去時に「借主がつけた傷」として請求されるリスクがあります。
管理会社や貸主によっては稀に、入居時チェックシートがない場合があります。チェックシートがないからといってやる必要がないという事ではないので、チェックシートがなかったとしても独自で、写真などを残しておくことをオススメします。
③ 契約書の「特約」を必ず確認する
契約書に「ハウスクリーニング代は借主負担」「鍵交換費用は借主負担」などの特約が入っていることがあります。特約は合意した上でサインしている以上、基本的に有効とされます。サインする前に必ず内容を確認してください。
一般的にハウスクリーニングは借主負担になっている物件が多いので、特約にハウスクリーニング代が記載されていることがほとんどです。実務上では特約にハウスクリーニング代や鍵交換費用が書かれているから悪い大家だ、管理会社だ、とは言えませんが、明らかに高額でないかを確認するようにしましょう。
個人的な見解としては、以下の金額が目安になるかと思います。
・1K・1Rなら 〜5万円 ・1LDKなら 7〜10万円 ・2LDKなら 10〜15万円
※私が働いているのは神奈川県になりますので、地域によって差はあるかと思います。
■ 高額請求された！そのときの対処法
退去時に不当な高額請求をされたら、以下の順番で対処しましょう。
STEP1：請求内訳の明細を必ず受け取る
「合計○○万円」という請求書だけでは不十分です。何の費用がいくらなのか、項目ごとの内訳を書面で請求しましょう。
STEP2：国土交通省のガイドラインと照らし合わせる
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は国土交通省のサイトで無料で確認できます。請求内容がガイドラインに沿っているかチェックしましょう。
STEP3：その場で安易にサイン・了承しない
退去立会いの際、その場でサインを求められることが多いのですが、明らかにガイドラインから逸脱していると感じるのであれば、その場でサインや承認をしないようにしましょう。
「いま、サインをいただかないと次の賃貸に出せないので、その分の賠償をしてもらいます」や「直ぐにお支払いいただけるなら、◯万円安くして◯◯万円でいいです」という話をしてきたら、悪質な可能性がありますので、落ち着いて対応しましょう。まずは「相手の言い値に簡単に応じない」ことが何より重要です。
STEP4：書面で異議を伝え、相談窓口を使う
電話だけでなく、内容証明郵便や書面で「この請求には納得できない」と伝えることが重要です。記録として残すことで、その後の交渉・裁判での証拠になります。
一人で抱え込まず、以下の窓口にも相談してみましょう。
・国民生活センター（0570-064-370） ・各都道府県の宅地建物取引業協会 ・法テラス（法的なトラブルの無料相談） ・弁護士への相談（少額訴訟も視野に入れる場合）
■ トラブルになりやすい管理会社・貸主の特徴
これも知っておくと物件選びの参考になります。
・退去立会いに来るのが管理会社ではなくリフォーム業者 ・請求書の内訳を見せてくれない ・「うちの基準」「慣習」という言葉を多用する ・入居時のチェックシートを受け付けてくれない ・敷金の返還が異常に遅い
このような対応をする管理会社・貸主とのトラブルは多い傾向があります。物件を選ぶ段階でも、管理会社の評判や口コミを確認しておくことをおすすめします。
■ まとめ
原状回復のポイントをまとめます。
・普通に生活していてできた損耗は借主負担ではない ・入居時に写真撮影とチェックシートの提出を必ずやる ・契約書の特約は必ず確認してからサインする ・その場で安易にサイン・了承しない ・不当な請求には書面で異議を伝え、相談窓口を活用する
知識があるかどうかで、退去時の費用が大きく変わってきます。この記事が少しでも参考になれば嬉しいです！
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