新築住宅の省エネ性能ラベルの見方｜星・断熱・ZEHを簡単解説

※本記事には広告・PRが含まれます。
※2026年10月19日時点の公表資料に基づく内容です。

こんにちは、サボテンです！
普段は、不動産会社で戸建てやマンションの売買仲介をしています。

新築住宅の広告にある、星と家のマークが並んだラベル。

「星が多ければ、いい家なの？」
「ZEH水準って、電気代がゼロになること？」

初めて見ると、少し戸惑いますよね。

せっかく住宅選びに使える情報があるなら、意味を知ったうえで比較したいところです。

今回は、新築建売や分譲マンションを探している方に向けて、省エネ性能ラベルの見る順番と注意点をお伝えします。

省エネ性能ラベルは、家の「省エネの成績表」

価格や間取りと違い、見た目では分かりにくいのが省エネ性能。そこで、エネルギー消費性能や断熱性能を見える形にしたものが、省エネ性能ラベルです。

新しい表示制度は2024年4月に始まりました。2024年4月1日以降に建築確認申請を行った新築建物を販売・賃貸する事業者には、広告などへの表示努力義務があります。

なお、請負契約で建てる注文住宅は、この表示努力義務の対象外です。

まずは次の5つを見ていきましょう。

①星の数｜省エネの工夫と、太陽光の力を分けて見る

星は、国の基準と比べて、計算上どれくらいエネルギー消費量を減らせるかを表します。冷暖房だけでなく、換気・給湯・照明なども評価対象です。

普通の星が1つならエネルギー消費量の省エネ基準を満たす水準、3つ以上なら基準から20％以上削減する水準です。

ただし、「星3つなら電気代も20％安い」という意味ではありません。 計算上のエネルギー性能と、実際の請求額は別です。

もう一つ大切なのが、星の形です。

・普通の星：太陽光発電を考慮しない省エネ性能
・光が出ている形の星：太陽光で発電し、家で使う電気による上乗せ分

星の上限は、再エネ設備がない住宅で4つ、ある住宅で6つです。

つまり、星が多い理由が「エネルギー消費を抑える設計」なのか、「太陽光発電による上乗せ」なのかを分けて見ましょう。

②家のマーク｜断熱性能は「4」と「5」が目印

断熱性能は、家から熱が逃げにくいか、日射による熱が入りにくいかを評価したものです。

イメージは、お湯が冷めにくい水筒。家も熱の出入りを抑えることで、室温を保ちやすくなります。

ラベルでは1〜7の段階で表示され、数字が大きいほど高性能です。

新築住宅を比較するなら、まず**「4は省エネ基準」「5はZEH水準に必要な断熱性能」**と覚えておきましょう。6・7は、さらに高い水準です。なお、等級ごとの基準値は地域によって異なります。

ただし、高断熱でも、暖房なしで必ず暖かく過ごせるという保証ではありません。断熱と冷暖房設備を組み合わせて考えることが大切です。

私なら、数字だけでなく「窓はどんなガラスとサッシですか？」と、実際の仕様も確認します。

③ZEH水準｜太陽光パネル付きとは限らない

ZEHは「ゼッチ」と読みます。

ラベルの「ZEH水準」にチェックが付くのは、次の両方を満たす住宅です。

・太陽光発電を考慮しないエネルギー消費性能が星3つ以上
・断熱性能が5以上

ここが重要です。太陽光による上乗せを含めて星3つになっただけでは、この条件を満たしません。

また、ZEH水準の達成に太陽光パネルは必須ではありません。「ZEH水準だから太陽光付きだと思っていた」という勘違いには気を付けましょう。

一方、第三者評価のラベルにある「ネット・ゼロ・エネルギー」の達成表示は、ZEH水準を満たしたうえで、太陽光の売電分も含め、計算上の年間エネルギー収支がゼロ以下になる場合のものです。

こちらも「実際の電気代が0円になる」という約束ではありません。エネルギーの収支と、お金の収支は分けて考えましょう。

④目安光熱費｜年間18万円でも、毎月1万5,000円とは限らない

「年間18万円」と書いてあったら、「月1万5,000円で暮らせる！」と考えたくなりますよね。

しかし、目安光熱費は、一定の使用条件と全国共通のエネルギー単価で計算した参考額です。実際の請求額を保証するものではありません。

在宅時間、冷暖房の使い方、契約する料金プランなどで、実際の金額は変わります。

太陽光発電についても、家で使う電気の削減は反映しますが、余った電気を売って得る収入は差し引きません。

私なら、同じ地域・同じくらいの広さなど、なるべく条件が近い住宅同士で比較します。金額だけを見るより、「どんな条件で計算した数字なのか」まで確認したいところです。

なお、目安光熱費の表示は任意です。記載がないからといって、省エネ性能が低いとは判断できません。

⑤BELS｜「誰が確認したか」を見る

ラベルには、事業者側が評価する「自己評価」と、評価機関が確認する「第三者評価」があります。

第三者評価のBELSは「ベルス」と読み、申請書類をもとに建物の省エネ性能を審査する仕組みです。

自己評価だから低性能、BELS付きだから必ず高性能、という意味ではありません。性能の数値と、評価した人・機関は分けて確認しましょう。

また、BELSは省エネ性能の評価です。そのため、BELSがあるだけで、耐震性や施工品質まで「すべて確認済み」とは受け取らないでください。

購入前には、ラベルだけでなく評価書も見せてもらうのがおすすめです。

「新築なら、どの家も同じ性能？」は要注意

2025年4月1日以降に着工する新築住宅は、原則として省エネ基準への適合が義務化されました。

これは「一定の性能で建てるルール」です。2024年に始まった「広告で性能を表示するルール」とは別の話になります。

そして、省エネ基準を満たすことと、ZEH水準を満たすことは同じではありません。「新築だから全部同じ」と考えず、物件ごとの性能を確認しましょう。

まとめ｜星の多さより、自分の暮らしに合うか

省エネ性能ラベルでまず見るのは、星の数と形、断熱性能、ZEH水準のチェックです。目安光熱費と評価方法も合わせて確認しましょう。

ただし、家選びは「星をたくさん集めるゲーム」ではありません。

予算や立地、間取りとのバランスを考えながら、性能差にどこまでお金をかけたいかを考えることが大切です。

せっかくだから少しでも高性能のお家を購入したいと、ついつい考えがちですが性能を求めすぎると
選択肢を狭めてしまいますので、まずは住みたいと思える家探しから始めましょう！！

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