甘い言葉に惑わされないで！！住宅ローンを残したまま賃貸に出す不正利用の手口と末路

不動産の話

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こんにちは！

家が手狭になってきたとき、こんなことを考えたことはありませんか？


👉「住宅ローンが残っていても、うまくやれば両方できるんじゃないか？」
👉「実際にやっている人がいると聞いたけど、本当に大丈夫なの？」

結論から言います。

これは住宅ローンの不正利用であり、発覚すれば人生が大きく狂いかねない非常に危険な行為です。

今回は、二重で住宅ローンを利用する不正利用の具体的な手口と、発覚したときに何が起きるのかを正直にお伝えします。

■ そもそも住宅ローンを二重で組むのはなぜダメなのか？

住宅ローンとは、自分や家族が居住するための住宅を購入する目的に限定された融資です。

銀行は「本人が住む」という条件のもとで、投資用ローンより低い金利で融資を提供しています。住宅ローンの金利が年1〜2%台であるのに対し、投資用ローンは年2〜4%台が相場です。

つまり住宅ローンを賃貸物件に使うのは、この低金利の恩恵を不正に受けることになります。これは契約違反であり、虚偽の申告で融資を受ける行為として詐欺罪に問われる可能性がある犯罪です。

■ 実際に使われている不正利用の手口

正直に言います。私が仕事をしている中で、このような不正利用の話を聞くことは実際にありました。

「どうやって二重で住宅ローンを組むのか？」を具体的に説明します。これはあくまで「こういう手口があるので注意してください」という目的でお伝えします。

手口の流れ

STEP1：新しい銀行に「今の自宅は売却する」と申告する

本来、住宅ローンの融資を受けている状態で新たな銀行に融資を申し込むと、銀行は個人信用情報を照会して既存の住宅ローンを把握します。そのため通常は「住宅ローンが残っているなら売却してから」と言われてしまいます。

そこで今の自宅を売却する意思があると偽り、「売却した資金で残債を完済して、新しい家を買う」という説明をします。

STEP2：媒介契約書を証拠として提出する

口頭で「売ります」と言うだけでは銀行も信用しません。そこで不動産会社と売却のための媒介契約を締結し、その契約書を銀行に提出します。

銀行は「不動産会社に売却を依頼している＝本当に売る気がある」と判断し、新しい住宅ローンの審査を通してしまいます。

STEP3：新居の決済が終わったら媒介契約を取り下げる

新しい自宅の住宅ローンが実行され、引き渡しが完了してしまえば目的は達成です。売却のために結んでいた媒介契約をこっそり解除し、賃貸募集に切り替えます。

銀行は新しく買った物件の月々の返済が滞りなく続いており、担保評価が取れていれば、旧物件の売却状況をさほど気にしないことが多いのです。

STEP4：郵便物問題をごまかす

旧物件には以前の銀行から毎年残高証明書などの郵便物が届きます。入居者には「多少家賃相場より安くするので、銀行からの郵便物を受け取っておいてほしい」と事前に伝えておきます。戸建ての場合はポストを追加設置することでごまかすケースもあります。

このような手口で住宅ローンを不正利用している人が実際に存在しています。

「なんとかなりそう」に見えるかもしれませんが、ここから先が本当に怖い話です。

■ 発覚したらどうなるのか？現実を直視してください

① 残債の一括返済を求められる

不正利用が発覚した瞬間、旧物件の住宅ローン残債を一括で返済するよう求められます。残債が2,000万円・3,000万円あれば、それをすぐに用意しなければなりません。

② 「売ればいい」が通用しない理由

「発覚したらその時に売ればいい」と思っている方は要注意です。

入居者がいる賃貸物件は、空室の物件と比べて売却価格が下がる傾向があります。買い手が見つかりにくい上に、値段も下がるので、本来売れたであろう金額より大幅に低くなることがほとんどです。

③ 任意売却・競売という最悪のシナリオ

一括返済ができず、売却も間に合わない場合は任意売却や競売に発展します。競売では市場価格より20〜30%以上低い価格で売却されることが多く、売却価格がざローン残債を下回ると、その差額は自己資金で補填しなければなりません。

④ 詐欺罪として刑事責任を問われる可能性がある

銀行への虚偽申告は、民事上の責任だけでなく刑事上の責任を問われる可能性があります。

⑤ 不動産会社に文句を言っても無駄

不正利用を提案した不動産業者に後から文句を言っても、ほぼ確実に「知らない、関係ない」という対応をされます。

どんな事情があっても、銀行に虚偽申告をしたのは本人です。不動産業者の甘い言葉に乗ってしまったとしても、責任はローンを借りた本人が負うことになります。

■ 合法的に賃貸収入を得ながら住み替えする方法

ここまで読んで「じゃあどうすれば良いのか」という方のために、合法的な方法をお伝えします。

① 金融機関に正直に相談する

転勤など「やむを得ない事情」がある場合、金融機関に相談することで賃貸への変更を認めてもらえるケースがあります。金利が引き上げられる場合もありますが、合法的に賃貸に出せます。

② 住宅ローンを投資用ローンに借り換える

住宅ローンを完済し、改めて投資用ローンに借り換える方法です。金利は高くなりますが、正規の方法で賃貸経営ができます。

③ 今の物件を売却して住み替える

最もシンプルで確実な方法です。今の物件を売却してローンを完済し、その資金を新居の頭金に充てる「買い替え」を行います。

■ まとめ

住宅ローンの不正利用についてポイントを整理します。

  • 住宅ローンを残したまま賃貸に出すのは契約違反であり詐欺罪になり得る
  • 媒介契約書を使った「売却偽装」という具体的な手口が実際に使われている
  • 発覚すると残債の一括返済・売却価格の下落・競売・刑事責任という重いペナルティがある
  • 賃貸中の物件は空室より売却価格が下がるため「後で売ればいい」は通用しない
  • 不動産業者に勧められても責任を負うのは本人
  • 合法的な方法（金融機関への相談・借り換え・売却）を選ぶことが唯一の正解

「どうせバレないだろう」という気持ちで取り返しのつかない事態に陥らないよう、くれぐれも注意してください。

住み替えを検討している方は、必ず信頼できる不動産会社や金融機関に正直に相談した上で進めることをお勧めします。

この記事が少しでも参考になれば嬉しいです！

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